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Steuerberater für deine Ferienwohnung in Österreich – Liebhaberei-Falle umgehen, Vorsteuer sichern
Vermietest du noch privat oder schon gewerblich? Darfst du dir die Vorsteuer vom Kauf holen – oder streicht dir das Finanzamt als Liebhaberei alles? Wir bringen Klarheit in USt, Prognoserechnung und Ortstaxe. Digital und fixpreisig in ganz Österreich.
Für private und kleine Ferienwohnungs-Vermieter · unverbindlich, 30 Min, online oder telefonisch
DIE KURZE ANTWORT
Bei der Vermietung einer Ferienwohnung in Österreich gilt für Nächtigungen 10 % Umsatzsteuer. Als Kleinunternehmer bist du bis 55.000 EUR brutto USt-befreit – dann aber ohne Vorsteuerabzug. Die grösste Gefahr ist die Liebhaberei: Nur wenn deine Prognoserechnung einen Gesamtüberschuss zeigt, bleiben Vorsteuerabzug und Verlustverwertung erhalten.
ÜBER MICH
Servus, ich bin StB Julian Richer.
Steuerberater in Österreich – und selbst lang genug in der E-Commerce-Welt unterwegs, um zu wissen, wie sich ein Amazon-Payout-Report um 23 Uhr anfühlt. Ich mag Ordnung, und „Kumpel" ist der Beruf geworden, weil gute Beratung auf Augenhöhe passiert: Du sollst nicht nur unterschreiben, du sollst verstehen.
Willst du wissen, ob wir zusammenpassen? Der erste Call kostet nichts – außer 30 Minuten. Mehr über mich →
Deine Ferienwohnung soll Geld bringen – nicht Steuerärger
„Holt sich das Finanzamt meine Vorsteuer wieder zurück, weil ich zu wenig Überschuss mache?"
„Ich habe keine Ahnung, ob ich privat oder schon gewerblich vermiete"
„Die Ortstaxe ist in jeder Gemeinde anders – ich blicke da nicht durch"
Objekt sauber eingestuft, Prognose gerechnet, Vorsteuer gesichert
Wir schauen deine Ferienwohnung aus der Objekt-Sicht an: Ist das Vermietung und Verpachtung oder schon Gewerbe? Rechnet sich die Investition steuerlich über die Prognosefrist? Und wie holst du dir die Vorsteuer aus dem Kauf und behältst sie. Danach weisst du genau, wo du stehst – schriftlich und in einfacher Sprache.
WAS DU BEKOMMST
Was du als Ferienwohnungs-Vermieter von uns bekommst
Prognoserechnung, die vor dem Finanzamt hält
Wir bauen deine Prognose so auf, dass die Liebhabereivermutung widerlegt wird – damit Vorsteuerabzug und Verlustverwertung erhalten bleiben.
Klare Einstufung V+V oder Gewerbe
Du weisst nach dem Erstgespräch, ob du privat oder gewerblich vermietest – und was das für Gewerbeanmeldung, WKO und SVS bedeutet. Für die Plattform-Sicht siehe Airbnb & Kurzzeitvermietung.
Vorsteuer aus dem Kauf zurückholen
Wir prüfen, ob sich die Option zur Regelbesteuerung für dich rechnet, und sichern die 20 % Vorsteuer aus Anschaffung und Sanierung ab.
Ortstaxe für ganz Österreich im Griff
Egal ob Tirol, Salzburg, Kärnten oder Steiermark – wir kennen die bundeslandspezifischen Meldepflichten und halten dich sauber. Alles digital über die Online-Steuerberatung.
So läuft's ab
- 01
Gratis 30-Min-Call
Wir klären unverbindlich deine zwei Grundfragen: privat oder gewerblich, und USt-pflichtig oder Kleinunternehmer. Online oder telefonisch, in ganz Österreich.
- 02
Prognose & Fixpreis
Wir stellen die Prognoserechnung auf, klären den Vorsteuerabzug und du bekommst deinen Betreuungspreis schwarz auf weiss – keine versteckten Stundensätze.
- 03
Laufend betreut
USt-Voranmeldung, Ortstaxe, Steuererklärung und Prognose-Nachweis – dein fester Steuer-Kumpel hält dir das Objekt sauber.
Liebhaberei-Check: Wann deine Ferienwohnung steuerlich anerkannt wird
| Kriterium | Anerkannte Einkunftsquelle | Liebhaberei |
|---|---|---|
| Gesamtergebnis im Prognosezeitraum | Gesamtüberschuss prognostiziert | Dauerhaft kein Überschuss |
| Prognosezeitraum (ab 1.1.2024) | 25 Jahre ab Vermietungsbeginn (max. 28 ab erster Ausgabe) | Frist nicht erreichbar |
| Vorsteuerabzug aus Kauf/Sanierung | möglich (bei Option zur Regelbesteuerung, meist 20 %) | kein Vorsteuerabzug |
| Verlustverwertung mit anderen Einkünften | möglich | nicht möglich |
| Wertsteigerung/Veräusserungsgewinn | zählt NICHT in die Prognose | zählt nicht |
USt auf Nächtigung 10 %, Kleinunternehmergrenze 55.000 EUR brutto. Wertsteigerung fliesst nie in die Prognose ein – nur laufende Überschüsse zählen. Keine Steuerberatung im Einzelfall; Einstufung immer objektabhängig.
KUMPEL-TIPP
Mein wichtigster Tipp zur Prognoserechnung: Seit der LVO-Novelle 2024 hast du bei kleiner Vermietung 25 Jahre ab Vermietungsbeginn (max. 28 Jahre ab der ersten Ausgabe) Zeit, einen Gesamtüberschuss zu prognostizieren – vorher waren es nur 20 bzw. 23 Jahre. Was viele übersehen: Fremdfinanzierungskosten und AfA kippen die Rechnung schnell ins Minus, und die Wertsteigerung deiner Immobilie zählt NICHT mit. Kalkulier die Zinsen realistisch, sonst wird aus deinem Vorsteuervorteil rückwirkend eine Nachzahlung.
Häufige Fragen zu Besteuerung von Ferienwohnungen in Österreich
Welcher Umsatzsteuersatz gilt für die Vermietung einer Ferienwohnung?
Auf die Nächtigung bzw. Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 10 %. Nebenleistungen können abweichen – bestimmte Getränke sind mit 20 % zu behandeln. Als Kleinunternehmer bist du bis 55.000 EUR brutto Jahresumsatz USt-befreit, dann aber ohne Vorsteuerabzug. Die Mieteinnahmen selbst sind immer steuerpflichtig.
Was bedeutet Liebhaberei bei einer Ferienwohnung?
Liebhaberei heisst, dass das Finanzamt deine Vermietung als steuerlich unbeachtlich einstuft, weil auf Dauer kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Die Folge: kein Vorsteuerabzug und keine Verlustverwertung. Bei kleiner Vermietung gilt eine Liebhabereivermutung, die du nur mit einer positiven Prognoserechnung widerlegst.
Wie lange ist der Prognosezeitraum bei der kleinen Vermietung?
Für Zeiträume, die nach dem 31.12.2023 beginnen, muss der Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn (höchstens 28 Jahre ab der ersten Ausgabe) erzielbar sein. Die Liebhabereiverordnungs-Novelle 2024 hat das von vorher 20 bzw. 23 Jahren verlängert. Die Wertsteigerung der Immobilie zählt dabei nicht mit.
Kann ich mir die Umsatzsteuer aus dem Kauf der Ferienwohnung zurückholen?
Ja, unter Bedingungen. Bei Option zur Regelbesteuerung (Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung) ist der Vorsteuerabzug aus Kauf und Sanierung möglich – meist 20 %. Voraussetzung ist, dass keine Liebhaberei vorliegt, du brauchst also eine positive Prognoserechnung. Bei zu frühem Verkauf droht eine Vorsteuerkorrektur im Berichtigungszeitraum.
Vermiete ich meine Ferienwohnung privat oder gewerblich?
Es kommt auf die Nebenleistungen an. Reine Raumüberlassung ist Vermietung und Verpachtung; kommen hoteltypische Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung oder Frühstück dazu, wird es gewerblich – mit Gewerbeanmeldung, WKO-Mitgliedschaft und SVS-Pflicht. Für Kurzzeit- und Plattformvermietung schau auf die Airbnb-Seite.
Muss ich für meine Ferienwohnung Ortstaxe zahlen?
Ja. Die Orts-, Nächtigungs- bzw. Tourismusabgabe fällt pro Gast und Nächtigung an, wird aber je Bundesland und Gemeinde unterschiedlich geregelt – das ist Landessache. Sie muss erhoben, gemeldet und abgeführt werden. Wir kennen die Vorgaben für ganz Österreich und halten dich sauber.
Klären wir, ob sich deine Ferienwohnung steuerlich rechnet
30 Minuten · online oder telefonisch · danach weißt du, woran du bist.