PROGNOSERECHNUNG · LIEBHABEREI · ÖSTERREICH
Prognoserechnung für deine Vermietung – so widerlegst du die Liebhaberei
Dein Objekt schreibt seit Jahren Verluste – und jetzt liegt ein Vorhalt zur Liebhaberei im Postfach? Dann entscheidet ein einziges Rechenwerk darüber, ob Verluste und Vorsteuer anerkannt bleiben. Wir bauen deine Prognoserechnung so auf, dass sie der Prüfung standhält – digital, in ganz Österreich.
Für Vermieter mit Verlusten, Vorhalt oder geplantem Objektkauf · unverbindlich, 30 Min, online oder telefonisch
DIE KURZE ANTWORT
Eine Prognoserechnung weist dem Finanzamt nach, dass deine Vermietung innerhalb des absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss erwirtschaftet – und damit keine Liebhaberei ist. Du stellst dafür Einnahmen und Werbungskosten Jahr für Jahr gegenüber, inklusive Leerstand, Instandhaltung, AfA und Zinsen. Bei kleiner Vermietung gilt seit der Novelle der Liebhabereiverordnung ein Zeitraum von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn.
ÜBER MICH
Servus, ich bin StB Julian Richer.
Steuerberater in Österreich – und selbst lang genug in der E-Commerce-Welt unterwegs, um zu wissen, worauf es beim Auszahlungsbericht von Amazon ankommt. Ich mag Ordnung, und „Kumpel" ist der Beruf geworden, weil gute Beratung auf Augenhöhe passiert: Du sollst nicht nur unterschreiben, du sollst verstehen.
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Ein Zahlenwerk entscheidet, ob deine Verluste überhaupt zählen
„Ich habe einen Vorhalt zur Liebhaberei bekommen und weiß nicht, was das Finanzamt jetzt von mir will"
„Meine Wohnung macht seit Jahren Verluste – darf ich die überhaupt noch gegenrechnen"
„Ich habe mir eine Prognose in Excel gebaut, aber keine Ahnung, ob die vor einem Prüfer hält"
Prognose sauber gerechnet, dokumentiert und gegenüber dem Finanzamt vertreten
Wir bauen deine Prognoserechnung Jahr für Jahr auf: realistische Auslastung, Abschlag für Leerstand und Mietausfall, AfA, Zinsen laut tatsächlichem Tilgungsplan und eine ehrliche Instandhaltungsrücklage. Danach siehst du schwarz auf weiß, ob der Gesamtüberschuss im absehbaren Zeitraum erreichbar ist – und wenn nicht, an welchen Stellschrauben du drehen kannst: Tilgung, Preisniveau, Eigennutzung oder die Art der Bewirtschaftung. Liegt bereits ein Ergänzungsersuchen vom Finanzamt vor, formulieren wir die Stellungnahme und legen die Rechnung nachvollziehbar offen.
WAS DU BEKOMMST
Was du bei der Prognoserechnung von uns bekommst
Eine Prognose, die der Prüfung standhält
Wir rechnen mit realistischen Ansätzen statt Wunschzahlen – Leerstand, künftige Instandhaltung und Zinsen laut Tilgungsplan. Genau an diesen drei Positionen scheitern fast alle Eigenbau-Prognosen. Was hinter dem Begriff steckt, erklärt das Lexikon zur Liebhaberei.
Antwort auf den Liebhaberei-Vorhalt
Kommt ein Ergänzungsersuchen, übernehmen wir Stellungnahme, Beilagen und die Vertretung deiner Zahlen gegenüber dem Finanzamt. Die Fristen sind kurz – melde dich, sobald das Schreiben da ist, denn rückwirkend steht auch die bereits gezogene Vorsteuer im Feuer.
Kleine oder große Vermietung – richtig eingeordnet
Ob dein Objekt unter die widerlegbare Liebhabereivermutung fällt oder nach den allgemeinen Kriterien beurteilt wird, ändert Beweislast und Beobachtungszeitraum komplett. Wir ordnen dein Objekt sauber ein – Grundlagen dazu im Lexikon zu Vermietung & Verpachtung.
Prognose vor dem Kauf statt danach
Am meisten bringt die Rechnung, bevor du kaufst oder saniert wird: Dann siehst du, wie viel Eigenmittel oder welche Auslastung nötig sind, damit die Vermietung überhaupt anerkennungsfähig ist. Zur Betriebsart selbst siehe Steuerberater Ferienwohnung.
So läuft's ab
- 01
30-Min-Kennenlern-Call
Wir klären, ob du eine Prognoserechnung brauchst, welcher Zeitraum für dich gilt und wie akut die Lage ist – liegt schon ein Vorhalt vor oder planst du erst. Online oder telefonisch, in ganz Österreich.
- 02
Zahlen aufbereiten & Pauschalpreis
Du lieferst Kaufvertrag, Tilgungsplan, bisherige Erklärungen und Buchungsdaten; wir bauen daraus das Rechenwerk. Den Pauschalpreis bekommst du vorher schriftlich – keine offenen Stundensätze.
- 03
Prognose steht – und wird verteidigt
Du bekommst die fertige Prognoserechnung mit dokumentierten Annahmen. Fragt das Finanzamt nach, antworten wir mit dir gemeinsam und schreiben die Prognose bei Bedarf fort.
Was in die Prognoserechnung gehört – und was nicht
| Position | In die Prognose? | Worauf das Finanzamt schaut |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen bei realistischer Auslastung | Ja | Die Auslastung muss zu Lage, Saison und Objektgröße passen – keine Vollbelegung über 25 Jahre |
| Leerstand & Mietausfallsrisiko | Ja, als jährlicher Abschlag | Fehlt in Eigenbau-Prognosen fast immer und ist der häufigste Angriffspunkt |
| AfA Gebäude und Einrichtung | Ja, über die gesamte Laufzeit | Läuft weiter, auch wenn der Kredit längst getilgt ist |
| Fremdkapitalzinsen | Ja, laut tatsächlichem Tilgungsplan | Plan beilegen; geschätzte Pauschalen werden regelmäßig verworfen |
| Künftige Instandhaltung & Instandsetzung | Ja, verpflichtend | Ein Ansatz von null kippt die gesamte Prognose – Therme, Bad, Dach kommen sicher |
| Verwaltung, Reinigung, Versicherung, Plattformprovision | Ja | Provisionen ausländischer Plattformen laufen über Reverse Charge und brauchen eine UID |
| Umsatzsteuer | Nein, wenn Vorsteuerabzug zusteht | Dann wird netto gerechnet – sonst brutto; Wechsel mittendrin fällt auf |
| Eigennutzung / Belegung durch dich selbst | Ja, als anteilige Kürzung | Einnahmen und Werbungskosten sind um die Eigennutzungszeiten zu kürzen |
| Wertsteigerung und Veräußerungsgewinn | Nein, nie | Häufigster Denkfehler – nur laufende Überschüsse zählen |
| Sondertilgung aus Eigenmitteln | Nur wenn von Anfang an geplant und belegbar | Nachträgliche Rettungstilgung gilt als Änderung der Bewirtschaftung, nicht als Ursprungsplan |
Bei kleiner Vermietung muss der Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn (höchstens 28 Jahre ab der ersten Ausgabe) erreichbar sein; für früher begonnene Vermietungen galten kürzere Fristen. Welcher Zeitraum konkret für dich gilt, hängt vom Vermietungsbeginn ab – Änderungen findest du in den Steuer-News. Keine Steuerberatung im Einzelfall, die Ansätze sind immer objektabhängig.
KUMPEL-TIPP
Der häufigste Grund, warum eine Prognoserechnung beim Finanzamt durchfällt: Die Instandhaltung steht auf null. Über zwei Jahrzehnte und mehr wird garantiert eine Therme, ein Bad oder ein Dach fällig – wer dafür keinen jährlichen Ansatz einrechnet, liefert eine Prognose, die ein Prüfer in fünf Minuten zerlegt. Setz lieber einen ehrlichen jährlichen Betrag je Quadratmeter an und begründe ihn schriftlich: Eine Rechnung, die knapp und plausibel ins Plus dreht, überzeugt deutlich mehr als eine, die zu schön aussieht. Und der zweite Klassiker: Die erhoffte Wertsteigerung deiner Immobilie zählt in der Prognose nie mit – nur die laufenden Überschüsse. Dokumentier außerdem jede Annahme mit Quelle, denn beim Vorhalt fragt das Finanzamt genau danach.
Häufige Fragen zu Prognoserechnung und Liebhaberei bei Vermietung in Österreich
Wann brauche ich eine Prognoserechnung für meine Vermietung?
Immer dann, wenn deine Vermietung Verluste ausweist oder in den ersten Jahren ausweisen wird. Bei der kleinen Vermietung – typischerweise Eigentumswohnung, Ferienwohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus – geht die Liebhabereiverordnung von Liebhaberei aus, solange du nichts Gegenteiliges vorlegst. Die Prognoserechnung ist der Nachweis, mit dem du diese Vermutung widerlegst. Sinnvoll ist sie schon vor dem Kauf, spätestens aber mit der ersten Verlusterklärung.
Welcher Zeitraum gilt für die Prognoserechnung?
Bei kleiner Vermietung muss der Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung erreichbar sein, höchstens jedoch 28 Jahre ab der ersten damit zusammenhängenden Ausgabe – etwa während der Bau- oder Sanierungsphase. Die Novelle der Liebhabereiverordnung hat diese Fristen zuletzt verlängert; für früher begonnene Vermietungen galten kürzere Zeiträume. Welcher Zeitraum für dich maßgeblich ist, hängt am Vermietungsbeginn – Änderungen halten wir in den Steuer-News nach.
Was muss in einer Prognoserechnung enthalten sein?
Eine vollständige Gegenüberstellung von Einnahmen und Werbungskosten für jedes einzelne Jahr des Beobachtungszeitraums, nicht nur eine Summe am Ende. Rein müssen realistische Mieteinnahmen, ein Abschlag für Leerstand und Mietausfall, AfA, Fremdkapitalzinsen laut Tilgungsplan, Verwaltung, Versicherung, Plattformprovisionen und vor allem künftige Instandhaltung. Die Wertsteigerung der Immobilie zählt nicht mit. Die vollständige Positionsliste findest du in der Tabelle weiter oben.
Ich habe einen Vorhalt zur Liebhaberei bekommen – was tun?
Antworte nicht spontan, aber halte die Frist ein: Ein Ergänzungsersuchen ist noch kein Bescheid, sondern die Gelegenheit, deine Zahlen zu erklären. Du brauchst eine durchgerechnete Prognose samt begründeten Annahmen und Belegen – Kaufvertrag, Tilgungsplan, Buchungsdaten, Auslastungsnachweise. Wichtig: Wird die Frist versäumt oder die Prognose nicht überzeugend, streicht das Finanzamt Verluste und Vorsteuer oft rückwirkend für alle offenen Jahre.
Was ist der Unterschied zwischen kleiner und großer Vermietung?
Die kleine Vermietung betrifft Objekte, die sich für die private Nutzung eignen – Eigentumswohnung, Ferienwohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus. Hier gilt die Liebhabereivermutung, die Beweislast liegt bei dir. Die große Vermietung – etwa ein Zinshaus mit mehreren Einheiten – wird dagegen als Betätigung mit Gewinnabsicht behandelt und erst nach einer Kriterienprüfung als Liebhaberei eingestuft. Die Grundlagen dazu stehen im Lexikon zu Vermietung & Verpachtung.
Was passiert, wenn die Prognose keinen Gesamtüberschuss zeigt?
Dann liegt Liebhaberei vor – mit drei Folgen: keine Verlustverwertung mit anderen Einkünften, kein Vorsteuerabzug und je nach Konstellation eine Vorsteuerkorrektur für bereits geltend gemachte Beträge. Bevor es so weit kommt, prüfen wir die Stellschrauben: höhere Tilgung, angepasstes Preis- und Auslastungsniveau, weniger Eigennutzung oder eine geänderte Bewirtschaftung. Die umsatzsteuerliche Seite vertiefen wir auf Umsatzsteuer Ferienwohnung.
Rechnen wir deine Prognose durch, bevor das Finanzamt es tut
30 Minuten · online oder telefonisch · danach weißt du, woran du bist.