UMSATZSTEUER · FERIENWOHNUNG · ÖSTERREICH
Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung in Österreich – welcher Satz gilt, und wann bekommst du die Vorsteuer aus dem Kauf zurück?
Wohnung gekauft, Einrichtung bezahlt, die ersten Buchungen laufen – und niemand sagt dir, welcher Umsatzsteuersatz eigentlich gilt und ob du die Vorsteuer aus dem Kauf überhaupt bekommst. Ich rechne dir vor dem ersten Beleg durch, ob Kleinunternehmerbefreiung oder Option zur Regelbesteuerung für dich passt. Und ich sage dir ehrlich, was diese Entscheidung über die nächsten Jahre bedeutet.
Für Ferienwohnungs- und Apartmentvermieter:innen in ganz Österreich – vom Kaufvertrag bis zur laufenden UVA.
DIE KURZE ANTWORT
Vermietest du deine Ferienwohnung kurzfristig an Gäste, unterliegt die Beherbergung dem ermäßigten Umsatzsteuersatz, einzelne Nebenleistungen dagegen dem Normalsatz. Die Vorsteuer aus Kauf, Errichtung und Einrichtung bekommst du nur, wenn du steuerpflichtig vermietest – also nicht als Kleinunternehmer ohne Option und nicht, wenn deine Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird.
ÜBER MICH
Servus, ich bin StB Julian Richer.
Steuerberater in Österreich – und selbst lang genug in der E-Commerce-Welt unterwegs, um zu wissen, worauf es beim Auszahlungsbericht von Amazon ankommt. Ich mag Ordnung, und „Kumpel" ist der Beruf geworden, weil gute Beratung auf Augenhöhe passiert: Du sollst nicht nur unterschreiben, du sollst verstehen.
Willst du wissen, ob wir zusammenpassen? Der erste Call kostet dich nur 30 Minuten. Mehr über mich →
Kommt dir das bekannt vor?
„Ich habe eine Ferienwohnung gekauft und weiß bis heute nicht, ob ich die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis jemals zurückbekomme."
„Auf der Plattform gebe ich einen Bruttopreis ein – welcher Steuersatz da drinsteckt und was ich abführen muss, ist mir völlig unklar."
„Ich bin Kleinunternehmer und habe Angst, dass mich die Option zur Regelbesteuerung jahrelang bindet und am Ende ein teurer Fehler war."
Kenn ich. Genau dafür gibt es mich.
Ich bin Julian, dein Steuer-Kumpel – und ich betreue Ferienwohnungen und Apartments in ganz Österreich, von der ersten Kaufüberlegung bis zur laufenden Umsatzsteuervoranmeldung. Ich trenne für dich Beherbergung und Nebenleistungen sauber auf, prüfe die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug aus Anschaffung und Einrichtung und rechne die Option zur Regelbesteuerung über die gesamte Bindungsdauer durch. Danach weißt du, welcher Weg für dein Objekt der günstigere ist – und warum.
WAS DU BEKOMMST
Deine Vorteile mit dem Steuer-Kumpel
Vorsteuer aus Kauf und Einrichtung – nur mit den richtigen Voraussetzungen
Küche, Möbel, Sanierung, im besten Fall sogar der Kaufpreis selbst: Der Vorsteuerabzug ist bei einer Ferienwohnung der größte Hebel – er hängt aber an einer steuerpflichtigen, unternehmerischen Vermietung. Ich prüfe vorab, ob deine Konstellation trägt, statt dir später eine Berichtigung zu erklären. Was hinter dem Begriff steckt, liest du im Lexikon unter Vorsteuer.
Kleinunternehmer oder Option – einmal sauber durchgerechnet
Die Kleinunternehmerbefreiung spart dir Bürokratie, kostet dich aber jeden Cent Vorsteuer. Die Option zur Regelbesteuerung dreht das um – bindet dich dafür mehrere Jahre. Ich rechne beide Varianten über die Bindungsdauer gegeneinander, bevor du unterschreibst: Regelbesteuerung im Detail.
Beherbergung und Nebenleistungen richtig getrennt
Die Nächtigung, die Endreinigung, das Frühstück, der Stellplatz: Nicht alles fällt unter denselben Steuersatz. Ich baue dir die Buchhaltung und die Preisdarstellung so auf, dass der Steuersatz-Split von Anfang an stimmt – und nicht erst bei einer Prüfung auffällt.
Kein Vorsteuerabzug ohne steuerliche Anerkennung
Wird deine Vermietung als Liebhaberei eingestuft, kippt nicht nur die Verlustverwertung, sondern auch der Vorsteuerabzug. Deshalb gehört die Prognoserechnung an den Anfang und nicht ans Ende – mehr dazu auf der Seite Prognoserechnung & Liebhaberei.
So läuft's ab
- 01
Kennenlern-Call
In rund 30 Minuten schauen wir uns dein Objekt an: Kaufvertrag mit oder ohne Umsatzsteuer, geplante Auslastung, Eigennutzung, Plattformen, geplante Investitionen. Unverbindlich, online oder telefonisch.
- 02
Umsatzsteuer-Fahrplan & Pauschalpreis
Du bekommst die Gegenüberstellung Kleinunternehmer gegen Option zur Regelbesteuerung schriftlich, dazu die Basis für deine Prognoserechnung und deinen Pauschalpreis. Erst wenn das passt, geht es los.
- 03
Laufende Betreuung
Ich übernehme UVA, Steuersatz-Split, Reverse Charge auf Plattformprovisionen, Vorsteuerthemen und die Kommunikation mit dem Finanzamt. Du kümmerst dich um deine Gäste.
Umsatzsteuer-Entscheidungsmatrix für deine Ferienwohnung
| Deine Situation | Umsatzsteuer auf die Vermietung | Vorsteuer aus Kauf & Einrichtung | Darauf musst du achten |
|---|---|---|---|
| Kleinunternehmer ohne Option | unecht befreit – du weist keine Umsatzsteuer aus | kein Abzug | Rechnungen ohne Steuerausweis; Plattformprovisionen trotzdem relevant |
| Option zur Regelbesteuerung | steuerpflichtig – Beherbergung zum ermäßigten Satz | voller Abzug bei unternehmerischer Nutzung | mehrjährige Bindung an die Option – vorher durchrechnen |
| Umsätze über der gesetzlichen Grenze | steuerpflichtig, Regelbesteuerung ist Pflicht | voller Abzug | UVA-Rhythmus und Aufzeichnungen ab dem Wechsel umstellen |
| Nebenleistungen: Reinigung, Frühstück, Stellplatz, Wäsche | teils ermäßigt, teils Normalsatz | Abzug wie bei den übrigen Kosten | in Preisliste und Buchhaltung sauber trennen |
| Liebhaberei laut Prognoserechnung | gilt nicht als unternehmerische Vermietung | kein Abzug – bereits gezogene Vorsteuer kann zurückgefordert werden | Prognoserechnung vor der ersten Meldung aufstellen |
| Eigennutzung oder Nutzung durch Familie | nur der vermietete Anteil ist unternehmerisch | Abzug nur anteilig | Eigenbelegungstage lückenlos dokumentieren |
| Plattformprovision aus dem EU-Ausland | Reverse Charge: Steuerschuld geht auf dich über | Abzug nur bei Regelbesteuerung | UID nötig – auch als Kleinunternehmer |
| Gewerbliche Beherbergung mit Service | steuerpflichtig, zusätzlich Gewerbe- und SVS-Themen | voller Abzug | Abgrenzung zur reinen Vermietung vorab klären |
Welche Zeile auf dich zutrifft, entscheidet sich meist schon beim Kaufvertrag – genau das klären wir im Kennenlern-Call.
KUMPEL-TIPP
Der teuerste Fehler passiert vor dem Kauf, nicht danach: Verkauft dir der Bauträger oder Voreigentümer die Ferienwohnung steuerfrei, steckt im Kaufpreis gar keine Umsatzsteuer – und damit gibt es auch keine Vorsteuer, die du dir jemals holen könntest. Ob steuerpflichtig verkauft wird, gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag und muss vor der Unterschrift geklärt sein, nicht beim Jahresabschluss. Der zweite Klassiker: Die Prognoserechnung wird erst geschrieben, wenn das Finanzamt nachfragt – da ist die Vorsteuer aus Kauf und Einrichtung längst geltend gemacht und steht plötzlich zur Rückzahlung an. Und denk daran, dass eine spätere Nutzungsänderung, etwa mehr Eigenbelegung oder ein Verkauf, die Vorsteuer über einen langen Berichtigungszeitraum wieder aufrollen kann. Schick mir den Kaufvertragsentwurf, bevor du unterschreibst – das ist der Termin, an dem sich am meisten Geld bewegt.
Häufige Fragen zu Umsatzsteuer bei der Ferienwohnung in Österreich
Welcher Umsatzsteuersatz gilt für die Vermietung meiner Ferienwohnung?
Für die Beherbergung, also die kurzfristige Überlassung an Gäste samt der üblichen Nebenleistungen, gilt in Österreich der ermäßigte Steuersatz. Einzelne zusätzliche Leistungen können dagegen dem Normalsatz unterliegen – deshalb sollten Nächtigung, Verpflegung und Extras getrennt ausgewiesen und verbucht werden. Die jeweils aktuellen Sätze findest du unter Umsatzsteuersätze in Österreich.
Bekomme ich die Umsatzsteuer aus dem Kauf der Ferienwohnung zurück?
Nur wenn drei Dinge zusammenkommen: Der Verkäufer verrechnet dir überhaupt Umsatzsteuer, du vermietest steuerpflichtig (also nicht als Kleinunternehmer ohne Option) und deine Vermietung wird steuerlich anerkannt, ist also keine Liebhaberei. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gibt es keinen Vorsteuerabzug – und bei später wegfallender Voraussetzung kann bereits gezogene Vorsteuer über einen langen Berichtigungszeitraum wieder zurückgefordert werden.
Kleinunternehmer bleiben oder zur Regelbesteuerung optieren – was ist bei einer Ferienwohnung besser?
Faustregel: Wer gerade gekauft, gebaut oder umfassend saniert hat, fährt mit der Option zur Regelbesteuerung meist besser, weil der Vorsteuerabzug aus der Investition den Aufwand deutlich überwiegt. Wer eine längst abbezahlte Wohnung ohne größere Ausgaben vermietet und überwiegend an Privatgäste, ist als Kleinunternehmer oft entspannter unterwegs. Weil die Option mehrere Jahre bindet, rechne ich beide Varianten über die gesamte Bindungsdauer durch, bevor du dich festlegst.
Muss ich auf Airbnb- oder Booking-Provisionen Umsatzsteuer abführen?
Ja. Plattformen mit Sitz im EU-Ausland verrechnen ihre Provision ohne Umsatzsteuer, die Steuerschuld geht per Reverse Charge auf dich über – und zwar auch dann, wenn du Kleinunternehmer bist. Dafür brauchst du eine UID-Nummer und musst die Provisionen in der Voranmeldung erfassen. Wie das technisch funktioniert, erklärt der Lexikoneintrag zu Reverse Charge.
Was passiert umsatzsteuerlich, wenn ich die Ferienwohnung auch selbst nutze?
Eigennutzung ist keine unternehmerische Nutzung – der auf dich, deine Familie oder Freunde entfallende Anteil ist vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Entscheidend ist eine saubere Dokumentation der Eigenbelegungstage im Buchungskalender, denn genau das ist der erste Punkt, den eine Prüfung anschaut. Wird die Eigennutzung später deutlich ausgeweitet, kann das eine Vorsteuerberichtigung auslösen.
Ändert sich die Umsatzsteuer, wenn meine Vermietung als gewerbliche Beherbergung gilt?
Beim Steuersatz für die Nächtigung ändert sich meist wenig – der große Unterschied liegt woanders: Gewerbliche Beherbergung bringt Gewerbeberechtigung, GISA-Eintrag und SVS-Pflicht mit sich und verschiebt die Einkünfte weg von Vermietung und Verpachtung. Wo genau die Grenze verläuft, hängt an Art und Umfang deiner Nebenleistungen und steht ausführlich auf der Seite Vermietung privat oder gewerblich.
Bereit, deine Ferienwohnung umsatzsteuerlich sauber aufzusetzen?
30 Minuten · online oder telefonisch · danach weißt du, woran du bist.