KURZZEITVERMIETUNG · STEUER & MELDEPFLICHTEN · ÖSTERREICH
Kurzzeitvermietung Steuer Österreich: der Gesamtüberblick für Wohnungseigentümer
Du vermietest deine Wohnung tage- oder wochenweise – mal über eine Plattform, mal direkt an Stammgäste – und niemand hat dir je gesagt, welche Meldung an welche Stelle geht. Genau da setzen wir an: Wir ordnen deine Kurzzeitvermietung steuerlich sauber ein, bringen Ortstaxe, Umsatzsteuer und Steuererklärung in einen Jahresablauf und sagen dir, welche der neuen Regulierungen dich wirklich betrifft. Ohne Beamtendeutsch, komplett remote.
Für private Wohnungseigentümer, Zweitwohnsitz-Vermieter und alle, die kurzfristig vermieten – plattformunabhängig, von der Einordnung bis zur laufenden Betreuung.
DIE KURZE ANTWORT
Kurzzeitvermietung ist in Österreich nie steuerfrei: Jede tage- oder wochenweise Vermietung ist steuerpflichtig – entweder als Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG oder als gewerbliche Beherbergung. Welche Schiene gilt, entscheiden die Nebenleistungen und der Umfang, nicht die Plattform. Dazu kommen Umsatzsteuer, die Ortstaxe des Bundeslandes und Meldepflichten. Wer das früh sauber aufsetzt, spart sich Nachzahlungen.
ÜBER MICH
Servus, ich bin StB Julian Richer.
Steuerberater in Österreich – und selbst lang genug in der E-Commerce-Welt unterwegs, um zu wissen, worauf es beim Auszahlungsbericht von Amazon ankommt. Ich mag Ordnung, und „Kumpel" ist der Beruf geworden, weil gute Beratung auf Augenhöhe passiert: Du sollst nicht nur unterschreiben, du sollst verstehen.
Willst du wissen, ob wir zusammenpassen? Der erste Call kostet dich nur 30 Minuten. Mehr über mich →
Kurz vermietet, lang gegrübelt – vier Behörden und keiner erklärt dir die Reihenfolge
„Ich vermiete nur ein paar Wochen im Jahr und habe keine Ahnung, ob das überhaupt in die Steuererklärung muss."
„Mir hat nie jemand erklärt, welche Meldung an die Gemeinde geht und welche ans Finanzamt."
„Ständig lese ich von neuen EU-Regeln für Kurzzeitvermietung und weiß nicht, was davon mich betrifft."
Ein Modell, vier Regelungsebenen – wir sortieren sie für dich in der richtigen Reihenfolge
Kurzfristige Vermietung ist kein eigener Steuertopf, sondern eine Kombination aus Bundesrecht, Landesrecht, Gemeindeabgaben und Plattformmeldungen. Wir klären zuerst die steuerliche Einordnung, weil daran alles andere hängt: Umsatzsteuer, Gewerbeberechtigung, SVS-Pflicht und die Frage, ob deine Verluste überhaupt anerkannt werden. Danach bekommst du einen Jahresablauf, der jede Frist einer Stelle zuordnet – und du weißt bei jeder Buchung, was zu tun ist.
WAS DU BEKOMMST
Was du als Kurzzeitvermieter vom Steuer-Kumpel bekommst
Die Einordnung, bevor du Fehler machst
Reine Raumvermietung ist Vermietung und Verpachtung, sobald tägliche Reinigung, Frühstück oder Rezeption dazukommen, wird daraus gewerbliche Beherbergung mit Gewerbeschein, GISA-Eintrag und SVS-Pflicht. Wir prüfen deine Nebenleistungen und deinen Umfang und halten das Ergebnis schriftlich fest – was hinter V+V steckt, erklären wir im Lexikon.
Umsatzsteuer, die zu deinem Modell passt
Kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz, Nebenleistungen teils dem Normalsatz – und der Vorsteuerabzug aus Anschaffung oder Sanierung steht dir nur bei steuerpflichtiger unternehmerischer Vermietung zu. Wir rechnen durch, ob die Kleinunternehmerbefreiung oder die Option zur Regelbesteuerung für dich besser ist, inklusive Bindungsfrist.
Ortstaxe und Meldepflichten im Jahresablauf
Die Nächtigungsabgabe ist Landessache: Jedes Bundesland hat eigene Regeln, du hebst sie vom Gast ein und führst sie ab. Wir bauen dir den Ablauf aus Gästeverzeichnis, Abrechnung und Frist so, dass nichts liegen bleibt – die Grundlagen zur Ortstaxe findest du hier.
Regulierung eingeordnet statt Panik
Die EU-Kurzzeitvermietungs-Verordnung gilt seit Mai 2026, wird in Österreich aber derzeit in keinem Bundesland umgesetzt – reguliert wird über Landes- und Bauordnungsrecht, in Wien etwa über die Hauptwohnsitz-Regel. Wir sagen dir, was heute für dich gilt und was nur Ankündigung ist: der aktuelle Stand in den Steuer-News.
So läuft's ab
- 01
Kennenlern-Call sichern
Wir sprechen unverbindlich über deine Wohnung, deine Vermietungswochen und darüber, was du bisher gemeldet hast. Danach weißt du, wo du stehst – und du bekommst deinen Pauschalpreis schriftlich.
- 02
Einordnung und Fahrplan
Wir legen fest, ob deine Vermietung V+V oder gewerbliche Beherbergung ist, klären Umsatzsteuer und UID, und du bekommst einen Jahresablauf, der jede Pflicht der zuständigen Stelle zuordnet.
- 03
Laufend betreut, remote
Wir übernehmen Erklärungen und Fristen, gleichen deine Plattformdaten mit deinen Aufzeichnungen ab und melden uns, wenn sich in deinem Bundesland etwas ändert. Du schickst Unterlagen digital, wir kümmern uns.
Kurzzeitvermietung: vier Ebenen, vier Regelwerke
| Ebene | Was dort geregelt wird | Was du konkret erledigst | Wenn du es ignorierst |
|---|---|---|---|
| Bund / Finanzamt | Einordnung als V+V oder gewerbliche Beherbergung, Einkommensteuer, Umsatzsteuer, UID, Liebhaberei | Steuerliche Erfassung, jährliche Steuererklärung, bei Regelbesteuerung laufende Voranmeldungen | Nachzahlung samt Anspruchszinsen, im Ernstfall Schätzung der Einnahmen |
| Bundesland | Ortstaxe bzw. Nächtigungsabgabe, teils Raumordnung und Bauordnung | Anmeldung bei der zuständigen Abgabenstelle, Abrechnung nach der jeweiligen Landesnorm | Abgabennachforderung für zurückliegende Zeiträume, Auflagen bis zur Nutzungsuntersagung |
| Gemeinde / Stadt | Widmung, Hauptwohnsitz- und Nutzungsregeln, Gästeverzeichnis | Gästeverzeichnis führen, Abgabe vom Gast einheben und fristgerecht abführen | Verwaltungsstrafe und laufende Kontrollen der Gemeinde |
| Gewerbebehörde / GISA | Gewerbliche Beherbergung, Privatzimmervermietung im eigenen Wohnungsverband bis zu 10 Betten | Gewerbeanmeldung und SVS-Anmeldung, sobald Service über die reine Raumvermietung hinausgeht | Strafe wegen unbefugter Gewerbeausübung, rückwirkende SVS-Vorschreibung |
| Plattform / EU-Ebene | DAC7-Meldung der Vermieterdaten, EU-Kurzzeitvermietungs-VO, Reverse Charge auf Provisionen | UID beantragen – auch als Kleinunternehmer, Auszahlungsberichte aufbewahren, Daten mit der eigenen Erklärung abgleichen | Kontrollmitteilung ohne passende Erklärung – das ist der häufigste Auslöser einer Prüfung |
Landes- und Gemeindeebene unterscheiden sich in Österreich deutlich – Höhe, Frist und Formular sind je Bundesland eigene Normen. Konkrete Werte findest du in den Steuer-News und bei deiner Gemeinde oder Landesstelle.
KUMPEL-TIPP
Führ ab der ersten Buchung ein simples Belegungsjournal: Datum, Nächte, Personen, Bruttoentgelt vom Gast, einbehaltene Provision, eingehobene Ortstaxe, Auszahlungsbetrag. Der Grund ist unspektakulär, aber teuer, wenn er fehlt: Drei Stellen fragen dieselben Zahlen in völlig unterschiedlichem Zuschnitt ab – das Finanzamt jährlich und netto, die Gemeinde nach Nächtigungen, und die Plattform meldet über DAC7 die Bruttowerte inklusive Gebühren. Wer nur auf den Auszahlungsbericht schaut, hat automatisch eine Differenz zur Meldung ans Finanzamt, weil Provision und teils die Ortstaxe vorher abgezogen wurden. Genau diese Differenz landet als Kontrollmitteilung im Akt. Das Journal ist die einzige Klammer, die alle drei Sichtweisen zusammenhält – und es kostet dich pro Buchung zwei Minuten.
Häufige Fragen zu Kurzzeitvermietung Steuer Österreich
Ist Kurzzeitvermietung steuerfrei, wenn ich nur ein paar Wochen im Jahr vermiete?
Nein. Kurzzeitvermietung ist in Österreich nie steuerfrei – es gibt keine Bagatellgrenze, ab der die Einnahmen einfach unter den Tisch fallen. Was es gibt, sind Grenzen, ab denen zusätzliche Pflichten dazukommen, etwa bei der Umsatzsteuer oder der Gewerbeberechtigung. Auch wer nur wenige Wochen vermietet, muss die Einkünfte erklären und die Ortstaxe abführen.
Wann ist meine Kurzzeitvermietung noch Vermietung und wann schon gewerbliche Beherbergung?
Entscheidend sind Art und Umfang der Nebenleistungen, nicht die Mietdauer allein. Reine Raumvermietung mit Endreinigung und Wäschewechsel beim Wechsel bleibt Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG. Kommen tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption oder ein vergleichbares Service dazu, kippt es in die gewerbliche Beherbergung – mit Gewerbeschein, GISA-Eintrag und SVS-Pflichtversicherung. Die Privatzimmervermietung im eigenen Wohnungsverband ist bis zu 10 Betten als häusliche Nebenbeschäftigung ohne Gewerbeberechtigung möglich.
Was muss ich bei der Kurzzeitvermietung in die Steuererklärung schreiben?
Du erklärst die Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen Kosten – also Bruttoentgelt der Gäste, nicht nur den Auszahlungsbetrag der Plattform. Gegengerechnet werden unter anderem Abschreibung, Betriebskosten, Reinigung, Plattformprovisionen, Zinsen und Instandhaltung, jeweils anteilig für die Vermietungszeiten. Wichtig: Die durchlaufende Ortstaxe gehört nicht zu deinen Einnahmen. Bei einer Ferienwohnung mit Anlaufverlusten braucht es zusätzlich eine Prognoserechnung, sonst droht die Einstufung als Liebhaberei.
Gilt für Airbnb steuerlich etwas anderes als für Booking oder Direktbuchungen?
Steuerlich nein – die Plattform ändert nichts an der Einordnung, entscheidend bleiben Nebenleistungen und Umfang. Unterschiedlich sind die Abwicklung und die Meldewege: Manche Plattformen heben die Ortstaxe ein, andere nicht, und die Provisionsabrechnung sieht überall anders aus. Wie das konkret läuft, erklären wir plattformspezifisch auf der Seite zur Airbnb-Vermietung in Österreich.
Brauche ich eine UID-Nummer, obwohl ich Kleinunternehmer bin?
Ja, in aller Regel schon. Buchungsplattformen mit Sitz im EU-Ausland stellen ihre Provision im Reverse-Charge-Verfahren aus – die Steuerschuld geht auf dich über, und dafür brauchst du eine UID, auch als Kleinunternehmer. Das ist kein Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung für deine Vermietungsumsätze, sondern eine eigene Pflicht. Details zur Abrechnung mit Booking und Co. findest du bei den Buchungsplattformen.
Darf ich meinen Zweitwohnsitz einfach kurzzeitvermieten?
Steuerlich ja, rechtlich kommt es auf Widmung, Bauordnung und Wohnungseigentum an. Landesrecht und Gemeinde können die kurzfristige Vermietung an Bedingungen knüpfen, in Wien greift zusätzlich die Hauptwohnsitz-Regel, und im Wohnungseigentum kann die gewerbliche Nutzung zustimmungspflichtig sein. Steuerlich behandeln wir den Zweitwohnsitz wie jede andere Vermietungsimmobilie – die Details zur Immobilie als Betriebsart findest du bei der Ferienwohnung.
Bringen wir deine Kurzzeitvermietung in eine saubere Ordnung – bevor die erste Kontrollmitteilung kommt.
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