STEUER-LEXIKON
Vermietung & Verpachtung (V+V)
auch: V+V, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Vermietungseinkünfte
DEFINITION
Vermietung & Verpachtung (V+V) ist in Österreich eine eigene Einkunftsart des Einkommensteuergesetzes für Einnahmen aus der Überlassung von Immobilien und Rechten. Umsatzsteuerlich gilt für Wohnraumvermietung der ermäßigte Satz von 10%; ab 55.000 Euro Bruttojahresumsatz endet die Kleinunternehmerbefreiung. Dauerverluste können als Liebhaberei eingestuft werden.
Vermietung & Verpachtung ist eine der sieben Einkunftsarten im österreichischen Einkommensteuerrecht. Du ermittelst den steuerpflichtigen Überschuss als Einnahmen minus Werbungskosten – dazu zählen vor allem Absetzung für Abnutzung (AfA), Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Betriebskosten und Verwaltung. Der Überschuss fließt in deine Einkommensteuer. Wichtig ist die Abgrenzung: Reine Wohnraum- oder Objektvermietung ist V+V; kommen umfangreiche Nebenleistungen dazu (Frühstück, tägliche Reinigung, Rezeption – klassisch bei Hotels und teils Airbnb-Kurzzeitvermietung), kippt es in gewerbliche Einkünfte mit anderen Folgen bei Sozialversicherung und Gewerbeordnung.
Umsatzsteuerlich gilt für die Vermietung von Wohnraum in Österreich der ermäßigte Satz von 10%, für die Beherbergung ebenfalls 10%. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich unecht steuerbefreit, kann aber zur Steuerpflicht optiert werden (relevant für den Vorsteuerabzug). Solange dein Bruttojahresumsatz unter der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro (seit 1.1.2025, Toleranz bis 60.500) bleibt, kannst du die Kleinunternehmerbefreiung nutzen – dann fällt keine USt an, aber auch kein Vorsteuerabzug.
Ein Dauerthema bei kleinen Objekten ist die Liebhaberei: Schreibt die Vermietung über Jahre nur Verluste, verlangt das Finanzamt eine positive Prognoserechnung über 20 Jahre. Ohne diese werden Verluste und Vorsteuer gestrichen. Wer kurzfristig an Touristen vermietet, muss außerdem die Ortstaxe einheben und abführen.
FÜR DICH HEISST DAS
Für dich als Vermieter oder Ferienwohnungs-Anbieter heißt das: Prüfe früh, ob deine Vermietung noch V+V oder schon gewerbliche Beherbergung ist – das entscheidet über SVS-Pflicht, USt-Behandlung und Gewinnermittlung. Wir übernehmen die Abgrenzung, die 10%-USt und die Prognoserechnung in der Steuerberatung für Ferienwohnungen.
Häufige Fragen zu Vermietung & Verpachtung (V+V)
Was zählt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Einnahmen aus der Überlassung von Immobilien (Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Geschäftsräume) und bestimmten Rechten. Versteuert wird der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten wie AfA, Zinsen und Reparaturen.
Welcher Umsatzsteuersatz gilt bei der Wohnungsvermietung in Österreich?
Für die Vermietung von Wohnraum und für Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 10%. Geschäftsraumvermietung ist grundsätzlich unecht befreit, kann aber zur USt-Pflicht optiert werden.
Ab wann wird Vermietung umsatzsteuerpflichtig?
Sobald dein Bruttojahresumsatz die Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro (seit 1.1.2025, Toleranz bis 60.500) überschreitet, endet die Befreiung und du musst USt verrechnen und abführen.
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