STEUER-LEXIKON
Liebhaberei
auch: Liebhaberei Vermietung, steuerliche Liebhaberei, Liebhabereivermutung
DEFINITION
Liebhaberei bezeichnet in Österreich eine Tätigkeit, die auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Sie gilt steuerlich nicht als Einkunftsquelle: Verluste sind nicht mit anderen Einkünften verrechenbar und ein Vorsteuerabzug entfällt. Bei kleiner Vermietung braucht es eine positive Prognoserechnung über 20 Jahre, sonst wird Liebhaberei unterstellt.
Hinter der Liebhaberei steckt ein einfacher Grundgedanke: Nur wer eine Einkunftsquelle mit Gewinnabsicht betreibt, darf Verluste steuerlich nutzen und Vorsteuer ziehen. Wer dauerhaft Verluste schreibt, ohne dass ein Gesamtüberschuss in Sicht ist, betreibt aus Sicht des Finanzamts ein privates Hobby – die Tätigkeit fällt aus dem Steuerrecht heraus. Das trifft in der Praxis besonders häufig die Vermietung & Verpachtung, etwa eine Ferienwohnung oder ein einzelnes Vorsorge-Objekt.
Bei der "kleinen Vermietung" (typischerweise Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) verlangt das Finanzamt eine positive Prognoserechnung über einen Zeitraum von 20 Jahren (bei entgeltlichem Erwerb bis zu 23 Jahre inkl. Anlaufphase). Zeigt diese Prognose, dass in diesem Zeitraum insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird, gilt die Vermietung als Einkunftsquelle. Gelingt der Nachweis nicht, wird Liebhaberei angenommen – mit der Folge, dass weder Verluste verwertbar sind noch der Vorsteuerabzug zusteht.
Beispiel: Du kaufst eine Ferienwohnung, finanzierst sie stark fremd und die Zinsen plus Abschreibung übersteigen die Mieteinnahmen jahrelang. Ohne belastbare Prognose, dass sich das binnen 20 Jahren ins Plus dreht, streicht das Finanzamt die Verluste und die gezogene Vorsteuer – teils rückwirkend. Eine sauber gerechnete Prognose von Anfang an ist deshalb Gold wert.
FÜR DICH HEISST DAS
Für dich als Vermieter oder Tourismusbetrieb heißt das: Rechne von Beginn an eine realistische 20-Jahres-Prognose und dokumentiere sie – sie ist dein Schutzschild gegen die Liebhaberei-Vermutung. Wir erstellen die Prognoserechnung und prüfen deine Objektstruktur in der Steuerberatung für Ferienwohnungen.
Häufige Fragen zu Liebhaberei
Was bedeutet Liebhaberei steuerlich?
Eine Tätigkeit, die auf Dauer keinen Gesamtgewinn erwarten lässt, gilt als Liebhaberei und ist keine Einkunftsquelle. Folge: Verluste sind nicht verwertbar und der Vorsteuerabzug entfällt.
Wie vermeide ich Liebhaberei bei meiner Vermietung?
Durch eine positive Prognoserechnung, die über rund 20 Jahre einen Gesamtüberschuss nachweist. Wichtig sind realistische Ansätze bei Miete, Leerstand, Finanzierung und Instandhaltung.
Über welchen Zeitraum muss die Prognose bei kleiner Vermietung positiv sein?
Grundsätzlich über 20 Jahre ab Beginn der Vermietung. Bei entgeltlichem Erwerb wird ein etwas längerer Beobachtungszeitraum (bis zu 23 Jahre inkl. Anlaufzeitraum) herangezogen.
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