PRIVATZIMMERVERMIETUNG · GÄSTEZIMMER · ÖSTERREICH
Privatzimmervermietung in Österreich – bis 10 Betten ohne Gewerbe, aber nicht ohne Steuer
Du vermietest zwei, drei Gästezimmer im eigenen Haus – und liest überall etwas anderes: mal heißt es Gewerbeschein, mal steuerfrei, mal Ortstaxe. Ich sortiere dir das in einem Gespräch: was die 10-Betten-Grenze wirklich bedeutet, was du aufzeichnen musst und was in deine Steuererklärung gehört. Verständlich, ohne Beamtendeutsch.
Für Privatzimmervermieter:innen, Gästezimmer im eigenen Haus und Urlaub am Bauernhof – in ganz Österreich, 100 % remote.
DIE KURZE ANTWORT
Privatzimmervermietung gilt in Österreich als häusliche Nebenbeschäftigung: Wer im eigenen Wohnungsverband bis zu zehn Betten vermietet und die Gäste selbst betreut, braucht dafür keine Gewerbeberechtigung. Steuerfrei ist das trotzdem nicht – die Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig, die Ortstaxe ist vom Gast einzuheben und abzuführen, und ab dem elften Bett oder bei hotelartigem Service wird daraus ein Gewerbebetrieb.
ÜBER MICH
Servus, ich bin StB Julian Richer.
Steuerberater in Österreich – und selbst lang genug in der E-Commerce-Welt unterwegs, um zu wissen, worauf es beim Auszahlungsbericht von Amazon ankommt. Ich mag Ordnung, und „Kumpel" ist der Beruf geworden, weil gute Beratung auf Augenhöhe passiert: Du sollst nicht nur unterschreiben, du sollst verstehen.
Willst du wissen, ob wir zusammenpassen? Der erste Call kostet dich nur 30 Minuten. Mehr über mich →
Kommt dir das bekannt vor?
„Ich vermiete nur zwei Zimmer mit Frühstück – aber niemand kann mir sagen, ob ich dafür einen Gewerbeschein brauche."
„Ich habe die Einnahmen aus den Gästezimmern jahrelang gar nicht in der Steuererklärung angegeben, weil ich dachte, das sei zu klein."
„Bei Strom, Heizung und Abschreibung habe ich keine Ahnung, welchen Teil ich für die Gästezimmer überhaupt ansetzen darf."
Kenn ich. Genau dafür gibt es mich.
Ich bin Julian, dein Steuer-Kumpel, und ich betreue Vermieterinnen und Vermieter in ganz Österreich – von drei Gästezimmern im Elternhaus bis zum Bauernhof mit Frühstückspension. Ich sage dir klar, ob deine Vermietung noch als häusliche Nebenbeschäftigung durchgeht, welche Einkunftsart das Finanzamt bei dir ansetzt und welche Kosten du anteilig abziehen kannst. Und ich übernehme danach die Aufzeichnungen und die Erklärungen, damit du dich um die Gäste kümmern kannst statt um Formulare.
WAS DU BEKOMMST
Warum du dir das nicht selbst zusammensuchen musst
Ich sage dir, auf welcher Seite der Grenze du stehst
Bettenzahl, eigener Wohnungsverband, Umfang der Nebenleistungen: Ich prüfe deine konkrete Situation und sage dir vor dem nächsten Umbau, ob du im gewerbefreien Bereich bleibst. Die allgemeine Systematik dahinter findest du unter Vermietung privat oder gewerblich.
Richtige Einkunftsart statt böser Überraschung
Ob deine Zimmer als Vermietung und Verpachtung oder als Betrieb behandelt werden, entscheidet über Abschreibung, Betriebsausgaben und darüber, was beim späteren Hausverkauf passiert. Was hinter der Einkunftsart steckt, erklärt der Lexikon-Eintrag Vermietung und Verpachtung.
Ortstaxe und Meldepflichten ohne Nerven
Die Nächtigungsabgabe ist Landessache und wird vom Gast eingehoben und an die Gemeinde abgeführt – dazu kommen Gästeverzeichnis und Meldepflichten. Ich zeige dir, welche Stelle für dich zuständig ist; die Grundlagen stehen im Lexikon unter Ortstaxe.
Pauschalpreis, schriftlich, nach dem Erstgespräch
Kleine Vermietung heißt bei mir nicht kleine Betreuung, aber auch keine offene Stundenabrechnung: Du bekommst nach dem Kennenlern-Call einen schriftlichen Pauschalpreis und weißt vom ersten Tag an, woran du bist.
So läuft's ab
- 01
Kennenlern-Call
30 Minuten, unverbindlich, online oder telefonisch. Du erzählst mir, wie viele Betten du hast, wo die Zimmer liegen und was du den Gästen anbietest – ich sage dir sofort, wo du stehst.
- 02
Einordnung und Pauschalpreis
Ich ordne deine Vermietung ein: häusliche Nebenbeschäftigung oder Gewerbe, welche Einkunftsart, ob Umsatzsteuer relevant wird. Dazu bekommst du ein schriftliches Pauschalpreis-Angebot für die laufende Betreuung.
- 03
Laufend betreut
Aufzeichnungen, anteilige Kosten, Steuererklärung, Rückfragen des Finanzamts – ich übernehme das und melde mich, bevor eine Frist ein Thema wird. Du hast einen festen Ansprechpartner statt wechselnder Sachbearbeiter.
Privatzimmervermietung oder schon Gewerbe? Die Kriterien im Direktvergleich
| Kriterium | Bleibt Privatzimmervermietung, wenn … | Kippt ins Gewerbe, wenn … |
|---|---|---|
| Bettenzahl | insgesamt höchstens 10 Betten für Gäste | ab dem 11. Bett – unabhängig von der Auslastung |
| Lage der Zimmer | Zimmer liegen im eigenen Wohnungsverband, du wohnst selbst dort | eigene abgeschlossene Wohneinheit, Appartement oder separates Nebengebäude |
| Wer betreut die Gäste | du und deine Familie, als Nebentätigkeit neben Beruf und Haushalt | angestelltes Personal, Rezeption, Vermietung als Haupttätigkeit |
| Nebenleistungen | Zimmerreinigung, Bettwäsche, einfaches Frühstück | Halbpension, Restaurantbetrieb, Wellness, hotelartiger Service |
| Gewerberecht | keine Gewerbeberechtigung nötig | Gewerbeanmeldung samt GISA-Eintrag erforderlich |
| Sozialversicherung | aus der reinen Zimmervermietung entsteht keine GSVG-Pflicht | mit der Gewerbeberechtigung kommt die SVS-Pflichtversicherung |
| Einkommensteuer | steuerpflichtig – egal ob mit oder ohne Gewerbeschein | steuerpflichtig, aber als Betrieb mit anderen Folgen für Haus und Abschreibung |
| Ortstaxe / Nächtigungsabgabe | einzuheben und an die Gemeinde abzuführen | ebenso einzuheben und abzuführen |
Die Kriterien wirken zusammen: Ein einzelnes Merkmal kippt selten alles, aber mehrere zusammen sehr wohl. Was für deine Zimmer gilt, klären wir im Kennenlern-Call.
KUMPEL-TIPP
Der Denkfehler, den ich am häufigsten sehe: kein Gewerbeschein nötig, also ist es steuerlich Vermietung und Verpachtung. Das stimmt so nicht – Gewerberecht und Steuerrecht beurteilen die Sache getrennt. Sobald du deutlich mehr lieferst als nur den Raum, also Frühstück, tägliche Reinigung, Betreuung der Gäste, kann das Finanzamt betriebliche Einkünfte annehmen, obwohl die Gewerbeordnung dich als häusliche Nebenbeschäftigung durchgehen lässt. Das ist kein Formaldetail: Landen die Zimmer im Betriebsvermögen, wandert dieser Gebäudeteil mit stillen Reserven mit – und die können dich beim späteren Verkauf oder bei der Übergabe an die Kinder einholen. Klär das lieber am Anfang, solange die Weichen noch frei sind, als zehn Jahre später beim Notartermin.
Häufige Fragen zu Privatzimmervermietung und Steuern in Österreich
Brauche ich für die Vermietung von Gästezimmern ein Gewerbe?
In der Regel nicht, solange du höchstens 10 Betten im eigenen Wohnungsverband vermietest und die Gäste selbst betreust – das ist die häusliche Nebenbeschäftigung nach der Gewerbeordnung. Kommen Personal, Rezeption, Restaurant oder hotelartiger Service dazu oder liegen die Zimmer in einer eigenen Wohneinheit, brauchst du eine Gewerbeberechtigung samt Eintrag in der Gewerbedatenbank. Was dabei formal passiert, erklärt der Lexikon-Eintrag zum GISA-Gewerbeschein.
Ist Privatzimmervermietung steuerfrei?
Nein. Dass du keine Gewerbeberechtigung brauchst, heißt nur, dass das Gewerberecht dich in Ruhe lässt – einkommensteuerpflichtig sind die Einnahmen trotzdem. Es gibt für Nebeneinkünfte lohnsteuerpflichtiger Personen zwar eine gesetzlich festgelegte Veranlagungsgrenze, die aber niedrig ist und keine Freistellung der Vermietung bedeutet. Die jeweils aktuellen Beträge findest du in den Steuer-News, in der Praxis rechnen wir das im Erstgespräch für deinen Fall durch.
Wie viele Betten darf ich als Privatzimmervermieter aufstellen?
Bis zu 10 Betten – gezählt werden alle Betten, die du Gästen zur Verfügung stellst, auch Zusatzbetten und Schlafcouches. Ab dem elften Bett ist die Grenze der häuslichen Nebenbeschäftigung überschritten, unabhängig davon, wie voll das Haus tatsächlich ist. Wer den Ausbau plant, sollte vorher rechnen: Der Sprung kostet nicht nur den Gewerbeschein, sondern bringt auch Sozialversicherung und eine andere steuerliche Behandlung mit. Die Systematik dahinter steht unter Vermietung privat oder gewerblich.
Muss ich meinen Gästen Umsatzsteuer verrechnen?
Grundsätzlich ja – Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Steuersatz, einzelne Nebenleistungen können anders behandelt werden. In der Praxis fallen viele Privatzimmervermieter aber unter die Kleinunternehmerbefreiung und verrechnen deshalb keine Umsatzsteuer, dürfen dafür aber auch keine Vorsteuer ziehen. Wann sich ein Verzicht auf die Befreiung rechnet, hängt von deinen Investitionen ab – nachlesen kannst du die Grundlagen bei der Kleinunternehmerregelung.
Muss ich als Privatzimmervermieter Ortstaxe einheben?
Ja, und zwar unabhängig davon, ob du ein Gewerbe hast. Die Ortstaxe beziehungsweise Nächtigungsabgabe ist Landessache: Du hebst sie vom Gast ein, führst sie an die zuständige Gemeinde ab und meldest die Nächtigungen. Dazu kommen Gästeverzeichnis und Meldepflichten. Welche Norm für dich gilt und wie oft gemeldet wird, sagt dir deine Gemeinde oder die Landesstelle – die Grundlagen stehen im Lexikon unter Ortstaxe.
Was gilt bei Urlaub am Bauernhof?
Vermietest du als Land- oder Forstwirt Zimmer im Rahmen deines Betriebs, gilt die Privatzimmervermietung bis zur Grenze von 10 Betten als land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerb und wird gemeinsam mit dem Hof beurteilt – oft im Rahmen der Pauschalierung. Wird die Grenze überschritten, rutscht die gesamte Zimmervermietung in den Gewerbebetrieb, mit eigener Gewinnermittlung und Sozialversicherung. Wer schon Frühstückspension oder Ferienwohnungen am Hof plant, findet die Details unter Steuerberater Ferienwohnung.
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